區常住人口超212萬，住宅小區1104個，其中有物業管理的小區 896個，作為陝西省西安市中心城區內最大的核心區，雁塔區有大唐不夜城等“頂流”景點的熱鬧，但也有成長的煩惱——轄區物業糾紛案件數持續增長，2020年至2022年，年均增速逾40%。

繁榮與少訟能否兼得？2022年4月，雁塔區人民法院成立了全省首家物業“共享法庭”。2023年，物業糾紛收案量同比下降三成，首次出現拐點。

不增編不建房，法庭設到群眾家門口

“我們也不是不講理的人，今天法官、行業專家都在這裡，維修責任都分析清楚了，物業也給解決，我馬上繳費！”

不久前，在一起雁塔區物業“共享法庭”受理的物業糾紛中，法官、調解員、建筑專家“三方會診”，將明德門小區業主和物業公司因樓頂滲水引發的糾紛就地化解。

從無到有，物業“共享法庭”的設立，著實讓雁塔區法院院長李雲峰費了不少心思。

面對年均40%快速增長的物業糾紛案件，2022年3月，雁塔區法院黨組決定成立以院長為主要負責領導的調研組，圍繞物業糾紛涉及的相關主體進行全方位摸底調研。

“西北地區首家‘紅色物業會客廳’，位於西安市雁塔區朱雀大街，在區委組織部、區住建局指導下設立，旨在面向小區居民和物業服務企業提供‘一站式’多元化矛盾糾紛化解服務……”在一次赴“紅色物業會客廳”的調研中，雁塔區物業協會工作人員向調研組介紹道。

地處雁塔區腹地，具有多元解紛功能……“紅色物業會客廳”仿佛和不增編不建房的“共享法庭”模式有著天然的契合，調研組漸漸有了“解題思路”。

經過大量溝通協調，2022年4月，雁塔區法院成立了陝西省首家物業“共享法庭”，以雁塔區物業協會服務站為依托，在原紅色物業會客廳的場地、設備的基礎上，嵌入法院力量，由專業法官、調解員以及行業協會合力解紛，速裁庭全體法官及47名調解員輪流值班，同時配備10名行業專家隨時參與調解，一場黨委、政府、法院、社會組織的多方奔赴，使得“共享法庭”迅速落地見效。

一張大圓桌，一張排班表，法官們充當起“值日生”，每周兩天前往物業“共享法庭”指導調解員解紛，同時，向物業協會調解員、律師開展調解工作培訓，讓行業調解力量在具備專業性的基礎上不斷提升法治化水平。

一個網絡信號、一塊電子屏，群眾不方便前來，或當天法官在法院本部辦公的時候，可以通過“訴源治理共享調解平台”“人民法院調解平台”隨時隨地實現法官與居民群眾、物業公司和社區工作人員的遠程連線，進行線上解紛。

一張法台、一套法槌，當訴前調解沒有成功、矛盾成訟時，大會客廳“秒變”物業糾紛巡回法庭，法官通過巡回審判以案釋法，讓居民在家門口化解矛盾的同時，也為附近居民打造了一堂“沉浸式”法治公開課。

“麻雀雖小，五臟俱全。在物業‘共享法庭’，我們和住建局、街道社區、行業協會等相關單位共同做好基層社會治理，‘一站式’實現多元解紛、基層治理、調解指導、訴訟服務、判后答疑等多元功能。”李雲峰談道。

有分層過濾，也有集中突破

不久前，原告深圳市某物業公司西安分公司將包括李女士在內的140名小區業主訴至雁塔區法院，要求業主支付欠繳物業費，案件被委派至物業“共享法庭”受理。

在調解員的耐心勸導下，大部分業主對合同相對人的問題不再提出異議，垃圾清理等一些簡單糾紛也被及時整改，有40余名業主繳清了物業費。

隨后，對於房屋質量問題，物業“共享法庭”當日值班法官童晶晶組織相關業主進行釋法析理。

“法官的意思我們明白了，房屋質量不是物業的責任，你們還幫我們聯系好了開發商，進一步商量維修方案，解決大問題了，物業費我們交！”業主代表表示。隨后，涉房屋質量糾紛的相關業主繳清了物業費，案件原告申請撤訴。

對於剩余70余案，承辦法官以每十個業主為一組，將其提到的問題及証據悉數記錄，並要求物業公司派代表逐一解釋，個別“疑難雜症”，另行安排了一對一調解。最終，業主與物業公司達成和解，業主支付物業費，140案均調解、撤訴。

針對糾紛特點，物業“共享法庭”探索形成了“過濾式”特色解紛模式：

對於事實簡單、法律適用明確的糾紛，由調解員自行調處，實現“一般糾紛就地調”﹔

對於案情復雜、法律適用較疑難的糾紛，可聯系物業“共享法庭”指導法官在線實時指導，做到“復雜糾紛指導調”﹔

對於涉訴糾紛，法院可視具體情況邀請行業專家與法官聯合調解，做到“涉訴糾紛委托調”。

“其實就跟過篩子一樣，容易的先篩一波，中等的再篩一波，最難的再集中力量解決。比方說對於一些情況復雜的案件，我們引入建筑專家參與調解，他們會在故障原因等技術層面上剖析清楚，再加上法官釋法析理，當事人更容易信服。”物業“共享法庭”負責人、雁塔區法院速裁審判庭庭長何燕打了個比方。

要“冬病早治”，更要“把脈開方”

2023年10月，寒潮比以往更早來到西安，雁塔區某小區的業主們憂心忡忡，聽說物業公司和熱力公司在供熱面積的問題上存在分歧，一直在打官司，雙方今年還沒有簽訂供熱合同，小區供不供暖還是個未知數。

考慮到臨近供暖季，為保障轄區居民度過一個溫暖祥和的冬天，物業“共享法庭”的法官們打算提前干預，為業主展開“冬病早治”工作。

何燕聯合社區，召開小區供熱問題的溝通協調會。物業協會、物業公司、熱力公司、社區工作者、行業專家及居民代表被悉數邀請參加。

“熱力公司在往年合同中約定的包干面積過高，我們物業公司要求按照實際繳費面積供熱！”

“目前我們熱力公司入不敷出，面臨著經營困難，物業公司上一年度的供暖費用還未結清，影響了我們本年度的天然氣購氣、設施升級改造計劃。”

在法院搭建的座談會這一溝通平台上，熱力公司、物業公司、業主代表面對面深度交流，法官們從民法典、物業管理條例、市集中供熱條例等入手，就相關問題逐一答疑，結合各方反饋提出意見建議和化解方案，協調會后，物業公司和熱力公司互相理解讓步，就收費面積、設施升級等問題達成一致意見，物業公司最終撤訴，雙方重新簽訂了新一年度的供熱合同。

11月15日，暖氣如期送入了小區，業主們的“揪心事”變成了“暖心事”。

“冬病早治”，為社會問題及時“把脈開方”，是物業“共享法庭”的一貫舉措。

“電梯經常性故障、消防設施不完善、下水管道失修……”

近日，在受理的張某某等業主訴某物業公司服務合同糾紛系列案件中，物業糾紛中最常見的問題再次出現在卷宗裡。

如何減少此類物業糾紛頻發的現狀？承辦法官通過物業協會要求物業公司對合理意見立行立改，同時就物業管理不到位及存在的瑕疵問題向雁塔區住建局發送了司法建議書。

區住建局收到司法建議書及案件材料后，核實確認該物業公司確實存在管理問題，立即對其進行約談，並督促整改。

三個月過去了，物業公司整改效果如何？法官到小區進行了回訪。

小區內的消防、電梯等重要基礎設施被整修﹔

6棟樓存在的外牆瓷磚脫落隱患被處理﹔

室外雜亂裸露的電線不見了，被有序埋至牆內……

同時，物業的服務流程及服務標准被細化，垃圾處理、秩序維護等崗位每日不定期巡查，遇到業主反映問題立即整改，不能立即整改的，形成方案，明確時間節點整改到位並通知業主，預防及處理機制得到進一步細化落實。

2023年，雁塔區法院物業糾紛收案量降至1823件，較上一年下降32%，拐點出現。

不止物業“共享法庭”，聚焦矛盾多發領域、架構在群眾身邊的西安法院“共享法庭”還有很多——用司法智慧彌合感情裂縫的家事“共享法庭”﹔向外國友人開展法治文化宣傳的文旅“共享法庭”﹔“訴前調解+司法確認”零成本化解批量糾紛的金融“共享法庭”……目前，全市法院在無訟社區（村、組）、共享法庭、院外特邀調解室、網格點建立共享解紛驛站189個，2023年至今化解糾紛10萬余件，法官們以自己的專業和執著，把能動履職理念踐行到底，讓良法善治遍布每一個角落。

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